قانون روابط موجر و مستاجر و آیین نامه اجرائی آن

قانون روابط موجر و مستاجر و آیین نامه اجرائی آن

قانون روابط موجر ومستاجر ۱۳۷۶ وآیین نامه اجرائی آن

قانون روابط موجر و مستاجر بعنوان قانون حاکم بر اجاره مغازه یا قانون اجاره منزل مسکونی یا خانه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره و شورط آن و نحوه تخلیه حاکم است این قانون آخرین قانون تصویب شده در اینخصوص می باشد.

قانون روابط موجر ومستاجر ۱۳۷۶ وآیین نامه اجرائی آن مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی

 

فصل اول – روابط موجر و مستاجر

 

ماده ۱- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

 

ماده ۲- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

 

ماد ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

 

ماده ۴- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

 

ماده ۵- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

 

فصل دوم – سر قفلی

 

ماده ۶- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

 

ماده ۷- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

 

ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

 

ماده ۹- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

 

ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

 

ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

 

ماه ۱۲- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

 

ماده ۱۳- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تایید شورای نگهبان رسیده است.

 

به استنادماده (۱۲)قانون روابط موجرومستاجر-مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶- آیین نامه اجرایی قانون یادشده رابه شرح زیرتصویب نمود:

 

ماده ۱-منظور ازواژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجرو مستاجرمصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶-می باشد.

 

ماده ۲-مواردزیرمشمول مقررات قانون می باشد:

۱-روابط استیجاری قبل ازاجرای قانون .

۲-روابط ناشی ازانتقال حقوقی قانونی مستاجرجدیدبااجراه موجردر صورتیکه قرارداداجاره قبل ازلازم الاجراشدن قانون باشد.

۳-روابط ناشی ازصلح منافع یاهرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره .

۴-مواردتخلیه اماکن استیجاری قبل ازانقضای مدت مندرج درقرارداد

۵-درصورتی که سندعادی اجاره برطبق ظوابط مقرردرماده (۲)قانون تنظیم نشده باشد.

تبصره -رابطه استیجاری دراماکنی که ابتدائاازتاریخ لازم الاجراشدن قانون به اجاره واگذارشده یا می شودیا پس ازتاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداداجاره تمدیدمی گردد،مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهدبود.

 

ماده ۳-رسیدگی به درخواست تخلیه درموردسندعادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست وباابطال تمبرمربوطبه دعاوی غیرمالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهدآمد.

 

ماده ۴-رییس حوزه قضایی یادادگاه مرجوع الیه بااحرازمالکیت یا ذی نفع بودن موجرحسب موردمبادرت به صدوردستورتخلیه خواهدنمود.

 

ماده ۵-ابلاغ اوراق قضایی ویااوراق اجراییه به مستاجردرمحل عین مستاجره وبه موجردرمحل مندرج درقراردادصورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده باشند.

 

ماده ۶- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط مامور،ابلاغ واجرامی گردد.مامورمکلف است آن راظرف (۲۴)ساعت به شخص مستاجرابلاغ ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند ودرصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب رادرابلاغ نامه قیدوظرف (۳)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.

 

ماده ۷-چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.

 

ماده ۸-هرگاه اشخاص مذکوردرماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع ورزند،مامورمراتب رادراعلامیه ای قیدوبه محل الصاق می نماید.

تبصره -دراعلامیه مراتب مراجعه مامورواستنکاف اشخاص ویاعدم حضور آنان ونیزمفاددستورمقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف (۳)روزمستاجراقدام به تخلیه محل وتحویل آن به موجریانماینده قانونی وی ویادفتردادگاه ننماید،امرتخلیه در روزوساعت معین توسط ماموراجراانجام می پذیرد.

 

ماده ۹-درمورداسنادرسمی اجاره ،درخواست صدوراجراییه جهت تخلیه مورداجاره ازدفترخانه تنظیم کننده سندبه عمل خواهدآمد.

 

ماده ۱۰-درخواست نامه برای اسنادعادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شودوشامل نکات زیرخواهدبود:الف -نام ونام خانوادگی ونام پدرومحل اقامت موجریانماینده قانونی ویاقایم مقام وی ،ب-نام ونام خانوادگی ومحل اقامت مستاجریاقایم مقام قانونی وی ،پ-مشخصات عین مستاجره ،ت-مشخصات وتاریخ سنداجاره .

تبصره ۱-تصویرمصدق قراردادبایدپیوست درخواست نامه یادشده باشد.

تبصره ۲-درصورت فوت موجریامستاجر،وراث آنهاودرصورت انتقال عین ازیدموجرویامنافع ازیدمستاجر،ایادی منتقل الیهم ودرصورت حجرموجر یامستاجر،نماینده قانونی آنها،قایم مقام قانونی آنان می باشند.

 

ماده ۱۱-سردفترپس ازاحرازهویت وصلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه راظرف (۲۴)ساعت در(۳)نسخه باقیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه وبه مهرویژه اجرامنقوش وجهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.

 

ماده ۱۲-اجرای ثبت موظف است باوصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(۲۴)ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدوردستورابلاغ وتخلیه به ماموراقدام نموده ومامورمکلف است ظرف (۴۸)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ وطبق قسمت اخیرماده (۶)ومواد(۷)و(۸)این آیین نامه عمل نماید

 

ماده ۱۳-چنانچه درزمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی ودوایراجرای ثبت ،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادربه تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند بااستمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثریک ماه موافقت کند

 

ماده ۱۴-دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفنددرسنداجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذارمی شوند، تصریح کنندکه عقداجاره باسرقفلی یابدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره راباقیدهمین مطلب تنظیم نمایند.

 

ماده ۱۵-اجرای مقررات ماده (۷)قانون ،ناظربه مواردی است که درعقد اجاره شرط شده باشدکه موجرهرساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.

 

ماده ۱۶-مستاجراماکن تجاری درمدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیراو سلب نشده باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

 

ماده ۱۷-درغیرازمواردمذکوردرماده (۴)قانون ،چنانچه مستاجرمدعی حقی باشدمی تواندطبق مقررات ازدادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد،فقط دادگاه پس ازثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجروجبران خسارت اوحکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذنماید

 

ماده ۱۸-درصورتی که دستورتخلیه مورداجاره صادرشودومستاجرنسبت به اصالت قراردادمستنددستور،شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد،مگراینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر،قرارتوقیف عملیات اجرایی تخلیه راصادرخواهدنمود.

 

ماده ۱۹-چنانچه شکایت مستاجرمورداشاره درماده قبل به موجب حکم نهایی ردشود،موجرحق داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات مطالبه کند.

 

ماده ۲۰-چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یاتضمین یاقرض الحسنه ویاسندتعهدآورومشابه آن ازمستاجردریافت کرده ودرسنداجاره (عادی ویارسمی )درج شده باشدیاتوسط خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه وتحویل مورداجاره به موجرموکول به استردادسندیاوجه یادشده به مستاجروارایه رسیدآن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت ویاسپردن آن برحسب موردبه دایره اجرای ثبت می باشد.

تبصره -درصورتی که ودیعه یاتضمین یا قرض الحسنه ویاسندتعهدآورو مشابه آن درسنداجاره (عادی ویارسمی )ذکرنشده باشدوتوسط موجرنیز هنگام درخواست وتقاضای تخلیه مطرح نشودومستاجرازاین جهت مدعی حقی شود،می تواندطبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خودنماید .

موارد (۱۵)و(۱۶) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصویب نامه شماره ۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵هـ مورخ ۱۷/۳/۱۳۷۸ به شرح زیر اصلاح می شود:

ماده (۱۵) آیین نامه یاد شده حذف و ماده (۱۶) به عنوان ماده (۱۵) تغییر و به شرح زیر اصلاح می گردد و شماره مواد بعدی به همین ترتیب تغییر می یابد

ماده ۱۵ ـ مستاجر اماکن تجاری در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید .

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *